Η στεγαστική κρίση αποτελεί σήμερα, ίσως, το πιο κρίσιμο κοινωνικό και πολιτικό ζήτημα για τις περισσότερες χώρες της Ευρώπης. Ασκεί μάλιστα ακόμα μεγαλύτερες πιέσεις για τα ελληνικά νοικοκυριά. Πράγματι, η αναζήτηση κατάλληλης κατοικίας για στέγαση μετατρέπεται πλέον για μεγάλο μέρος των νοικοκυριών και κυρίως για τα πιο ευάλωτα κοινωνικά στρώματα, τους ενοικιαστές, αλλά και τους νέους σε μια πολύ δύσκολη εξίσωση. Όλοι οι δείκτες «προσιτότητας» της κατοικίας για την Ελλάδα βρίσκονται σε δυσανάλογα υψηλά επίπεδα σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Επιπλέον, τα επιμέρους χαρακτηριστικά της στεγαστικής κρίσης των τελευταίων ετών στη χώρα μας και οι διαθέσιμες εκτιμήσεις δείχνουν ότι η κρίση αυτή μάλλον θα διαρκέσει για μεγάλο χρονικό διάστημα ακόμα.
Σε αυτό άλλωστε συνηγορούν, μεταξύ άλλων, οι παρακάτω παράγοντες:
Πρώτον, με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος οι υψηλοί ρυθμοί αύξησης των τιμών των κατοικιών που καταγράφηκαν την τελευταία πενταετία και κορυφώθηκαν το 2023 (13,9%), φαίνεται ότι θα διατηρήσουν το θετικό τους πρόσημο και τα επόμενα έτη. Αν και η αποκλιμάκωση των ρυθμών αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων που καταγράφηκε μετά το 2023 (2024: 9,1%, 2025: 8,3%, 2026 α’ εξάμηνο: 6,0%) θα συνεχιστεί και τα επόμενα τρίμηνα, ωστόσο εκτιμάται ότι οι ρυθμοί αυτοί θα διατηρηθούν σε θετικά επίπεδα ελαφρά πιο πάνω από τον πληθωρισμό. Την ίδια στιγμή, με βάση τα πιο πρόσφατα στοιχεία των Εθνικών Λογαριασμών (ΕΛΣΤΑΤ), το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών δεν φαίνεται να ακολουθεί ανάλογη θετική πορεία (αύξηση μόλις 0,3% το 2025 και -0,4% το α’ τρίμηνο του 2026), εντείνοντας την στεγαστική πίεση.
Δεύτερον, η υπάρχουσα ανισορροπία μεταξύ της ζήτησης και της προσφοράς στην αγορά κατοικίας φαίνεται ότι θα παραμείνει, τουλάχιστον, και για τα αμέσως επόμενα έτη. H ζήτηση, αν και σταδιακά περιορίζεται, παραμένει θετική εξαιτίας του επενδυτικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό και των καλών επιδόσεων του τουρισμού. Όμοια, αναμένεται ότι θα ενισχυθεί το επόμενο διάστημα και η εγχώρια ζήτηση καθώς έχει ήδη εξαγγελθεί η εφαρμογή του νέου προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙΙ» για την αγορά πρώτης κατοικίας με χαμηλότοκα δάνεια μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας. Από την πλευρά της προσφοράς παραμένει μικρός ο αριθμός των προσφερόμενων προς πώληση ακινήτων, σε συνδυασμό με ένα αξιόλογο απόθεμα μη αξιοποιούμενων κλειστών ακινήτων και σχετικά υποτονική οικοδομική δραστηριότητα. Έτσι, ο συνδυασμός της θετικής ζήτησης που συνδέεται και με την αυξημένη παρουσία της βραχυχρόνιας μίσθωσης και των περιορισμών από την πλευρά της προσφοράς θα διατηρήσει την υπερβάλλουσα ζήτηση στην αγορά και την θετική πορεία στις τιμές των κατοικιών και των ενοικίων.
Τρίτον, όλοι οι δείκτες «προσιτότητας» της κατοικίας για την Ελλάδα βρίσκονται σε εξαιρετικά υψηλά επίπεδα και η οποιαδήποτε αποκλιμάκωσή τους θα διαρκέσει για μεγάλο χρονικό διάστημα. Πράγματι, η Ελλάδα κατατάσσεται στη χειρότερη θέση μεταξύ των χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΕΕ-27) σε ό,τι αφορά το κόστος στέγασης ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών καθώς το 2025 με βάση τα στοιχεία της Eurostat διαμορφώθηκε στο 34,6%, έναντι 18,9% για τον μέσο όρο όλων των χωρών. Ομοίως, το 26,9% του πληθυσμού των ελληνικών πόλεων ζει σε νοικοκυριά για τα οποία το κόστος στέγασης υπερβαίνει το 40% του εισοδήματός τους (ΕΕ-27: 9,6%), ενώ σχεδόν πενταπλάσιο του μέσου ευρωπαϊκού όρου είναι για την Ελλάδα το ποσοστό του πληθυσμού που διαμένει σε νοικοκυριά με οφειλές δανείου, ενοικίου, λογαριασμών ενέργειας κ.λπ. (42,8%, ΕΕ-27: 9,2%). Επιπλέον, είναι σημαντικό να επισημανθούν οι αρνητικές προσδοκίες που έχουν διαμορφωθεί σήμερα, καθώς το 66% των πολιτών στην Ελλάδα εκτιμά ότι οι συνθήκες εύρεσης στέγης και το ύψος των ενοικίων θα επιδεινωθούν ακόμη περισσότερο το επόμενο διάστημα.
Τέταρτον, τα διάφορα μέτρα και δράσεις για την ενίσχυση του αποθέματος και της προσφοράς προσιτών κατοικιών στην περίπτωση της χώρας μας (όπως, αξιοποίηση της δημόσιας γης, φορολογικά κίνητρα για την επανένταξη κλειστών και αναξιοποίητων ακινήτων, προγράμματα «Ανακαινίζω»), έχουν περιορισμένα μόνο αποτελέσματα. Πράγματι, τα προγράμματα «Ανακαινίζω» που εφαρμόστηκαν, όπως και η απαλλαγή φόρου εισοδήματος για μετατροπή ακινήτων σε μακροχρόνια μίσθωση, είχαν μικρό τελικό καθαρό αποτέλεσμα για τα νοικοκυριά που τα αξιοποίησαν μέχρι σήμερα. Το πραγματικό αποτέλεσμα περιορίστηκε σημαντικά από το υψηλό κόστος των υλικών (ανα)κατασκευής, την απουσία εργατικών χεριών για τις απαιτούμενες εργασίες, αλλά και τις ιδιαίτερα χρονοβόρες και γραφειοκρατικές διαδικασίες που απαιτούνται κατά τη φάση της υλοποίησης. Έτσι, το μεγάλο απόθεμα των κενών κατοικιών φαίνεται ότι είναι δύσκολο να ενεργοποιηθεί και να ενισχύσει την περιορισμένη προσφορά κατοικίας. Ένα μεγάλο μέρος του αποθέματος αυτού εμπλέκεται με το Δημόσιο, την Τοπική Αυτοδιοίκηση ή κοινωφελή μη κερδοσκοπικά ιδρύματα και πάντως σε ένα πλαίσιο που αυτή τη στιγμή είναι ιδιαίτερα δυσκίνητο για να επιλύσει τα νομικά, πολεοδομικά και άλλα προβλήματα που συνδέονται με την ενεργοποίηση του αποθέματος αυτού και την είσοδο του στην αγορά. Ανάλογα προβλήματα, όπως είναι η πολύ-ιδιοκτησία, οι τυχόν οφειλές και υποθήκες, οι πολεοδομικές παραβάσεις, η γεωγραφική θέση του ακινήτου κ.ά., παρεμποδίζουν και αμιγώς ιδιωτικά ακίνητα στην προσπάθεια ένταξής τους στην αγορά. Στην πράξη φαίνεται ότι ένα μικρό μόνο μέρος του συνολικού αποθέματος των κενών κατοικιών θα μπορούσε με κατάλληλα ευεργετικά προγράμματα να ανακατασκευαστεί και να ενισχύσει την πλευρά της προσφοράς κατοικίας ιδιαίτερα σε περιοχές με υψηλή ζήτηση και στεγαστική πίεση.
Τέλος είναι σημαντικό να επισημανθεί ότι οι δημόσιες πολιτικές που εφαρμόζονται στη χώρα μας δίνουν μεγάλη έμφαση στην επικοινωνία και λιγότερο στους πραγματικούς πόρους που διοχετεύουν για την επίλυση του στεγαστικού προβλήματος. Για παράδειγμα, αποτελεί ακόμα ζητούμενο για την χώρα μας η ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας, αν και ανακοινώνεται συνεχώς εδώ και πολλά χρόνια. Οι δράσεις που πρέπει να αναληφθούν είναι πλέον γνωστές. Απαιτείται πιο ενεργή δημόσια παρέμβαση, με ρυθμίσεις και περιορισμούς από την πλευρά της ζήτησης, δραστικές παρεμβάσεις τόνωσης της προσφοράς κατοικίας και ανάπτυξης επιτέλους της κοινωνικής κατοικίας, και φυσικά ενίσχυσης του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών. Μένει η πραγματική βούληση για την αντιμετώπιση του στεγαστικού ζητήματος και ιδιαίτερα οι πόροι που διατίθενται στην προσπάθεια αυτή.
*Ο Θεόδωρος Μητράκος είναι οικονομολόγος και πρώην Υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος